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Elementos Comunes

Elementos comunes de uso privado 1

Acabo de adquirir un piso en Madrid, Existe un patio al que sólo se tiene acceso desde la ventana de mi piso. En la ultima junta de propietarios pedí que se me permitiera el uso y disfrute de dicho patio, abriendo una puerta para acceder a el. Todos los vecinos estuvieron a favor excepto uno ¿Es cierto que este tipo de acuerdos requieren la unanimidad de los propietarios?

La respuesta de ACOPRO

Hay que estudiar la División Horizontal y los Estatutos, a lo mejor resulta que Ud. ya tiene el uso y disfrute de dicha terraza, es más o menos habitual reservar estos derechos al piso del bajo, creando así los elementos comunes de uso privativo.   En caso de que en dichos documentos no aparezcan los derechos:

El uso de elemento común que no afecta al Título ni a los Estatutos, ya que no implica alteración del mismo en el sentido del art. 11 de la LPH, puede adoptarse válidamente por acuerdo MAYORITARIO de los copropietarios de la Comunidad, pues tal acuerdo no pasa de tener el alcance propio de la administración. (Audiencia Provincial de BARCELONA 10/03/90)

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Elementos comunes de uso privado 2

Soy propietario de un apartamento con una terraza de 40 metros, que es de disfrute mío, pero que bajo este terraza vive otro propietario.

¿Puedo poner una barbacoa o alguna obra menor (toldos, etc.), sin tener problemas con la Comunidad.?

En caso de que el propietario que vive bajo la terraza tenga goteras o humedades, ¿quien debe arreglar la terraza?

La respuesta de ACOPRO

Le recomiendo que solicite el permiso de la Comunidad para la instalación de la barbacoa, toldos o cualquier otra obra menor.

Si esta obra afecta a la estética del edificio (la modifica) este permiso es obligatorio y además sólo lo obtendrá si consigue la UNANIMIDAD de los propietarios (presentes y ausentes).

Al ser la terraza parte del forjado es propiedad de la COMUNIDAD, aunque sea de uso privado.

Si hay humedades deberá arreglarlas la Comunidad, salvo que demuestre que se ha deteriorado la terraza por negligencia de Ud. (mal uso de la terraza o falta de mantenimiento).

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Elementos comunes de uso privado 3

Quisiera saber

  1. Si un patio interior que da al hueco de un edificio se incluye en la cuota de participación del propietario del piso en el que esté situado dicho patio.
  2. Este patio ¿es de la comunidad o elemento privativo?
  3. En el supuesto de no poderse incluir en la cuota de participación, ¿qué se debe hacer para que ésta sea correcta, es decir, qué se debe hacer para corregirla?
  4. En el supuesto de que se pueda corregir de algún modo amistoso que me imagino que se podrá hacer) y resulte infructuoso, ¿qué medios legales existen para que la cuota se pueda modificar?

La respuesta de ACOPRO

Muy probablemente estemos hablando de una parte COMÚN de USO PRIVATIVO, vendrá perfectamente descrito en la DIVISON HORIZONTAL del inmueble (podrás conseguirla en el Registro de la Propiedad).

La cuota de participación es prácticamente imposible modificarla porque forma parte del Título Consitutivo, y para su modificación se exige la UNANIMIDAD de TODOS los propietarios de la finca.

Se pueden tomar acuerdos en el sentido de modificar las cuotas, si ningún vecino dice nada no hay problema. Pero este acuerdo deberá renovarse en cada Asamblea y en cualquier momento un vecino podrá mostrar su disconformidad (nunca con aspecto retroactivo).

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Obligación conservar...

En el edificio existe un adorno que cubre la Terraza y el cual esta sujeto al edificio. Este adorno tiene una serie de cristales y por el deterioro del mismo y por las pedradas que sé le han dado, los cristales están que se caen.

En mi piso que es un primero, el cristal tiene el peligro de caerse y de perjudicar a algún transeúnte, nos pusimos en contacto con la Comunidad de propietarios y nos dijeron que esos Cristales son de cada uno, y nosotros dijimos que son de la comunidad. ¿Quién tiene razón?

Estamos en reformas del piso y en el baño descubrimos que la tubería General estaba dañada y salía agua de ella. ¿La comunidad de propietarios puede no pagar esta avería?, la viene a colación de la respuesta que nos dieron, de que primero TENIAN QUE HACER UNA REUNION y Después decidirán si lo pagan o no ¿Esto es lógico?

La respuesta de ACOPRO

La reparación tanto del adorno, como en mucha mayor medida, de la bajada general, son ACTOS de ADMINISTRACIÓN, no es necesario Junta para arreglarlos. Imagínese que tienen un atasco, y tardan 20 días en tener reunión ¿dejamos que se inunde la finca?. Quizás en el tema del adorno pueda haber más discusión en cuanto a la urgencia, pero no en cuanto a la obligación de repararlo por TODOS los propietarios, dado que está situado en la fachada, y entiendo que ya estaba cuando Uds. adquirieron la finca.

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Balcones fachada

En una reciente reunión de nuestra comunidad se ha decidido arreglar los balcones, algunos de los cuales están deteriorados. Hasta ahora las reparaciones de los balcones han sido por cuenta de cada vecino, en base a las escrituras de propiedad. Según éstas, el arreglo de los balcones quedará a cargo de cada vecino Quisiera saber si hay que hacer caso a las escrituras o bien debemos atender a lo que dicta la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a que los balcones, como parte integrante de la fachada, se deben considerar elemento común.

La respuesta de ACOPRO

La Ley es la norma general y los Estatutos están para complementarla y ampliarla, debéis ateneros a lo dicho en el Título Constitutivo y que cada vecino repare su balcón. No obstante es evidente que el poner de acuerdo a toda la Comunidad abarataría costes y problemas.

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Conservación OBLIGATORIA

Vivo en una casa antigua restaurada, somos 10 vecinos y uno de ellos le reclama a la Comunidad el pago de la sustitución de unas vigas que se encuentran en mal estado. Dichas vigas no son las de la azotea, ni las del portal de entrada, que creo que son las que se pueden entender como zona común. Las vigas dañadas no son mas que el techo del primer piso y el suelo del segundo piso. Entiendo, por mis conocimientos, que son parte privativa al propietario del primer y segundo piso, es decir, se podría entender como responsabilidad compartida al 50%. De hecho en base a la Ley de Propiedad Horizontal, son responsables por haber dejado que se haya llegado a ese deterioro, y parece a mi juicio, que actúan de mala fe pretendiendo que les reparen su piso entero, la Comunidad, ya que el 75% de su piso esta en malas condiciones.

La respuesta de ACOPRO

En contra de lo que Ud. opina las vigas que separan el techo de un piso y el suelo del superior son partes COMUNES, pues forman parte de los forjados del edificio (art. 396 Código Civil). Ahora bien, tiene Ud. razón en el aspecto de la dejadez, como ya deciamos en la pregunta anterior. Todos los propietarios de una vivienda tienen la obligación de mantenerla con la diligencia de un buen padre de familia, esto es extensivo a las partes Comunes que se encuentren en el interior de aquella (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Pero eso sí, repetimos que este caso puede llegar a ser muy conflictivo pues depende de la interpretación que se le quiera dar a la situación y/o a la ley, en definitiva la decisión correspondería a un Juez.

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Responsabilidad en rotura de cañerías

Quisiera saber, si se rompe la cañeria del agua de la salida de mi contador hasta mi piso ¿quién tiene que pagar? la comunidad, o el propietario.

La respuesta de ACOPRO

Entiendo que la rotura se produce antes de la llave de corte del piso, por tanto estamos hablando de una instalación común y la responsabilidad es de la Comunidad. Una regla que casí nunca falla es considerar a las tuberías verticales comunes y privadas a las horizontales.

En cualquier caso la Comunidad tendrá un seguro que se hará cargo, posiblemente, de los daños ocasionados por la rotura de la tubería y en algunos casos, incluso de la reparación de la misma.

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Separación patio común

Vivo en un 1º en el que me corresponde un patio interior que está separado de otro por un muralla de cemento de 50 cm de alto (más bien bajo). El vecino tiene un perro y éste tiene la manía de utilizar mi trozo de patio como urinario.

¿Puedo yo divivir con una valla los patios? y si puedo hacerlo ¿correr yo con los gastos? ¿tengo que pedir permiso a la comunidad?

La respuesta de ACOPRO

Tiene que pedir permiso a la Comunidad, y con los datos que me aporta entiendo que se trata de un elemento COMÚN de uso privativo, como mínimo necesita la mayoría y sería conveniente los 3/5 de votos y coeficiente, ya que se trata de la instalación de un nuevo elemento que altera el anterior.

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