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Resido en una urbanizacion de chalets adosados en Madrid y tengo una duda. Cuando la constructora nos entregó nuestras viviendas, algunos propietarios no teníamos instaladas las puertas de garage, ya que era un elemento opcional a la hora de comprar la vivienda. Con el tiempo algunos vecinos hemos empezado a instalar estas puertas de garage por nuestra cuenta y riesgo sin contar con la comunidad. La mayoría de estas puertas nuevas que se están instalando son de apariencia parecida a las ya instaladas pero no iguales. En mi caso concreto la puerta que he instalado difiere de las primeras en su apariencia, no color, y además lleva incorporada un ventanal en la parte superior para iluminar el garage que no tiene ningun tipo de ventana, etc.
Nuestra comunidad es de reciente creacion, no tenemos Estatutos y estamos pendiente de la licencia definitiva por parte del Ayuntamiento.
Mi actuacion y la de mis vecinos ¿Es correcta? ¿Nos pueden obligar a quitar las puertas aunque tengamos la licencia de obra menor solicitada al Ayuntamiento?
Bueno, no tiene nada que ver la licencia con los Estatutos. En ocasiones los Ayuntamientos para conceder ciertas licencias exigen acuerdo de la Comunidad de Propietarios y otras no.
En cualquier caso no creo que la Comunidad sea de 'reciente' creación, habría que acudir al Registro de la Propiedad y solicitar la División Horizontal, Te facilitarán una fotocopia del Título Constitutivo inscrito que comprenderá la División Horizontal y los Estatutos de la Comunidad y, muy probablemente, la solución a vuestros problemas. El coste aproximado de una nota simple (que es lo que vas a pedir) es de unos 6 Euros.
Me gustaría saber: ¿Dónde se originan y qué trámite siguen, los estatutos de una comunidad de propietarios hasta encontrarlos en la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad?
Normalmente los crea el Promotor y/o Constructor y se adjuntan a la Declaración de Obra Nueva, se inscriben en el Registro junto a la División Horizontal de la Comunidad que también la crean el promotor y/o constructor.
Para inscribirlos en el Registro se necesita la UNANIMIDAD de los propietarios, es por ello que los inscribe el Promotor o Constructor ANTES de vender ninguna vivienda, de ese modo los diseña a su gusto, para mejor vender (normalmente los locales salen beneficiados).
En demanda presentada por la Comunidad de Propietarios del edificio donde vivo, se condena al pago de cuotas impagadas a unos vecinos, pero se dice que lo hagan con referencia a unos coeficientes aprobados por unanimidad en octubre de 1980. En el acta de dicha reunión no se especifican los coeficientes ni se inscribe ninguna modificación del Título Constitutivo de la División de la Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad. Yo paso a ser propietaria en el año 1984 de un piso en dicho edificio y en el año 1987 de otro. Ahora pretenden hacerme pagar los gastos de acuerdo a aquellos hipotéticos coeficientes aprobados en el 1980. Mi pregunta es si ello es posible, o si, por el contrario, yo estoy obligado por lo que dice mis escrituras de propiedad, toda vez que la supuesta modificación de coeficientes no se refleja en ellas. Dado que la sentencia es un tanto farragosa (ha necesitado de autos posteriores aclaratorios) no la pongo aquí. Si necesitan aclaraciones no duden en pedírmelas.
Lo primero es comentarte que la Comunidad DEBERÍA haber inscrito la modificación en el Registro, así afectaría a terceros.
No obstante se pueden tomar acuerdos que modifiquen el Titulo Constitutivo, simpre y cuando nadie proteste (impugnación judicial del acuerdo), pero este acuerdo debe RENOVARSE TODOS LOS AÑOS.
A la hora de comprar el piso, el nuevo propietario, únicamente tiene que soportar esos coeficientes por lo que resta de año (y un año anterior si tuviese deudas atrasadas). Cuando llegue la siguiente reunión SE OPONE a este acuerdo y automáticamente quedará invalidado. Si a pesar de la oposición continúan aplicando los coeficientes 'corregidos' deberá impugnar el acuerdo.
Quisiera consultar qué pasos hay que dar para la constitución de una comunidad de propietarios que ya está constituida en régimen de propiedad horizontal.
Desea constituir una Comunidad de Propietarios que ya está INSCRITA en régimen de propiedad horizontal.
Cualquier propietario puede convocar la Junta Constituyente, para ello deberá enviar a cada propietario la convocatoria, con al menos el punto del orden del día Constitución de la Comunidad.
Si se desconoce el paradero del propietario de la finca, bastará con dejar la convocatoria en la propia finca (buzón).
Tenga en cuenta que el propietario deberá recibir la convocatoria con 6 días de antelación a la reunión, y deberán contemplarse DOS convocatorias (con al menos 1/2 hora de diferencia entre ellas).
El mismo día de la reunión y por el simple hecho de haberse reunido para constituir la Comunidad, ésta queda válidamente constituida (SIN TENER QUE TOMAR NINGUN ACUERDO AL RESPECTO).
A partir de aquí se nombra Presidente y Secretario (o Administrador-Secretario), se solicita al Registrador diligencie el libro de actas, se pide el NIF...
Pertenezco a una Comunidad que esta formada por cinco portales, 2 de ellos son de 32 vecinos y 3 de 16 vecinos. Hasta hace poco, las aportaciones mensuales de cada vecino se hacian con arreglo a la cuota de participación de cada piso sobre el total de la comunidad. Como los gastos de cada portal son practicamente los mismos, existía el convencimiento que los 64 vecinos de los 2 portales de 32 vecinos estaban subvencionando en parte las cuotas del los 48 vecinos de los 3 portales de 16 vecinos restantes.
En una Junta de la Comunidad se recalcularon estas aportaciones y se aprobó por mayoría el cambio en las aportaciones de los propietarios. El acta de esta Junta fué impugnada por casi la totalidad de los 48 vecinos y procediendo a no realizar ninguna aportación de ningún tipo a la comunidad desde ese momento.
En vista de los acontecimientos
"¿La solución es la División de la Comunidad?"
No, en absoluto, la solución es la correcta aplicación
de los coeficientes y no imputar los gastos de un portal a otro, es evidente
que los portales más grandes consumirán más energía
eléctrica (por poner un ejemplo), es por ello que tanto el presupuesto
como la liquidación final deberá atenerse a un riguroso reparto
de gastos por portal.
"¿Cómo se tendría que hacer y que gastos supondrían?"
Necesitarían la UNANIMIDAD, que todos los propietarios (y sus
cónyuges si están en gananciales) pasasen por la notaría
para elevar a público ese acuerdo y después se podría modificar
la División Horizontal, en total los gastos son bastante elevados (consulta
en el Notario y/o en el Registro de la Propiedad)
"¿Se pueden crear dos ó cinco copropiedades ordinarias?"
Creo que es mejor dejar las cosas como están, pero creando los
grupos de reparto correspondientes: uno por portal y uno general para el seguro,
gastos bancarios, reparaciones generales.