Para cualquier acuerdo, sea por mayoría simple o cualificada hace falta SIEMPRE, la mayoría de votos que A SU VEZ represente la mayoría de coeficiente. En su caso en los porcentajes que se determine por ley (3/5, 1/3, etc.)
Lo que se pretende con esta DOBLE MAYORÍA es proteger los intereses de los propietarios minoritarios y también los del posible propietario mayoritario.
Pongamos el caso , hoy en día muy habitual, de una Comunidad en la que el 80% se encuentra en poder del mismo propietario (promotor o entidad bancaria por ejemplo). Se realiza la votación y este propietario mayoritario vota A FAVOR del acuerdo y el resto de propietarios (en nuestro ejemplo 3) votan EN CONTRA.
El resultado de la votación sería UN voto a FAVOR del acuerdo, que representa el 80% de coeficiente y TRES votos en CONTRA que representan el 20% de coeficiente. Como NO existe doble mayoría el acuerdo NO SE HA ALCANZADO. Es decir, la Comunidad no ha sido capaz de alcanzar, por si misma ningún acuerdo.
Si la Comunidad no consigue alcanzar acuerdo cualquier propietario de la Comunidad podrá acudir al Juez para que en “equidad” supla la voluntad de la Comunidad y decida cual es el sentido “correcto” del acuerdo a adoptar.
La casuística puede ser enorme: el promotor no quiere dar de alta servicios, los propietarios pretenden que los servicios sean muy superiores a los necesarios, se solicita demandar al propio promotor por defectos de construcción, aprobación de presupuestos, etc.
¿Sólo puede acudir al Juez un propietario?
¿No puede hacerlo la Comunidad como tal?
En un asunto importante (como es la instalación de un ascensor por haber minusválidos) si no se da la doble mayoría y ningún propietario acude al Juzgado (que supongo cuesta dinero) ¿qué opciones hay?
No tiene sentido que la Comunidad “como tal” inicie el procedimiento, pues se trata precisamente de decidir a quien “dar la razón”
El Juicio de Equidad es un procedimiento MUY particular, su uso se limita casi en exclusiva a este asunto, NO requiere del uso de Abogado ni Procurador, por tanto, en principio no tiene coste.
No existen alternativas: o se ponen de acuerdo “por las buenas” o el Juez lo hará en su nombre.
Textualmente la Ley dice
“Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”